معامله فضولی
معامله با کسی که در انجام معامله فاقد مالکیت است
اگر مالی را خریداری نمودید که شخص فروشنده فاقد سمت قانونی بود و لیکن در مبایعه نامه خود را مالک یا نماینده مالک معرفی نموده باشد ،شما چگونه میتوانید نسبت به احقاق حق خود اقدام نمایید؟
معمولا بعد از انجام معامله (غیرمنقول) ،شما باید نسبت به ثبت رسمی معامله خود ، اقدام نمایید که در این راستا ابتدا طرفین طبق متعارف متن مبایعه نامه ها ، اقدام به حضور در دفاتر اسناد رسمی و ثبت می نمایند.
در صورت عدم حضور فروشنده چه بایدکرد؟
- در صورتیکه فروشنده حاضر به انجام معامله در دفتر اسنادرسمی نشود به اصطلاح حقوقی حاضر به انجام تشریفات رسمی انتقال نشود ،ابتدا شما باید ضمن حضور خود در دفتر مربوطه ،گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید وبا طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی و ارائه مدارک خرید ،فروشنده را ملزم به انجام تشریفات نمایید که در این خصوص ،مرجع رسیدگی کننده ،قبل از هر مورد و هر اقدامی ،از ثبت محل ملک وضعیت مالکیت را استعلام مینماید و در صورتیکه فروشنده شما مالک رسمی ملک باشد و سایر موضوعات قراردادی فاقد ایراد باشد،دادگاه فروشنده را به انجام امور ثبتی الزام خواهد کرد ولیکن اگر در پاسخ استعلام مذکور، فروشنده مالک نباشد ،شما با موضوع معامله فضولی مواجه شده اید .
- پس از وصول استعلام و عدم تطابق نام مالک با نام مندرج در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد ،دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما ، توسط مرجع ذیصلاح رد میشود و شما باید دعوای دیگری مطرح نمایید
- براساس قوانین جاری و رویه قضایی موجود ،کار شما بعنوان خریدار در معامله فضولی که فروشنده آن معامله ،خود را بر خلاف واقع ،مالک ویا در جایگاه نماینده قانونی مالک (ولی،وصی) و یا نماینده قراردادی(وکیل ) و یا نماینده قضایی(قیم) معرفی نموده است ، با چالش های جدی مواجه است زیرا شما (خریدار) نمیتوانید دعوای فروش مال غیر یا ابطال مبایعه نامه را مطرح نماید (این دعاوی باید توسط مالک اصلی طرح شود) .
شما میتوانید:
- با استفاده از شرایط مندرج در قرارداد نسبت به فسخ و مطالبه خسارات و مبلغ معامله اقدام نماید که در این خصوص باید شروط فاسخ را بسیار مشخص و دقیق درقرارداد و قید نمایید .
- یا با ارسال اظهارنامه به مالک و درخواست اعلام رد یا قبول معامله وضعیت معامله را مشخص کنید
- در صورت عدم پاسخ مالک یا عدم تعیین تکلیف قرارداد توسط مالک شما میتوانید مستندا به قاعده لاضرر با اثبات گذشت زمان و تضرر از عدم تعیین تکلیف قرارداد ، نسبت به تایید فسخ معامله اقدام و خسارات را مطالبه نماید.
- خریدار مال فضولی در صورت جهل به فضولی بودن مورد معامله و تحقق عناصر سه گانه جرم از باب اقدام کیفری امکان شکایت کلاهبرداری را دارد و در صورت عدم وجود عناصر سه گانه جرم، خریدار میتواند با تقدیم دادخواست حقوقی نسبت به فسخ معامله و مطالبه ثمن و غرامات وارده (از جمله کاهش ارزش ثمن) مطابق ارای وحدت رویه اقدام نماید.
- در نظر داشته باشید چنانچه ثمن، وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را براساس افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیعی که مورد معامله واقع شده است ، تعیین می نماید. به عنوان مثال اگر ملکی که مورد معامله قرار گرفته است متعلق به فروشنده نبوده و خریدار از این موضوع بی اطلاع بوده است حتی اگر معامله ۲۰سال قبل صورت گرفته باشد، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت ملک در زمان کارشناسی و صدور رای پرداخت کند در واقع اگر ارزش ملک در زمان صدور رای ۲۰ میلیارد تومان باشد بایستی به عنوان ثمن معامله این مبلغ را پرداخت نماید و نه مبلغی که در زمان انعقاد معامله دریافت نموده است.
- بررسی مدارک و درج شروط صحیح و لازم در قرارداد برای حل مشکلات ناشی از قرارداد موثر خواهد بود.
- با توجه به تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول ،موضوع انتقال فضولی مال غیر منقول تا حد بسیار زیادی از بین خواهد رفت.
