بررسی ساختار یک قرارداد مشارکت مدنی در ساخت

در قلمرو سرزمینی ایران یکی از تعاملات رایج در محدوده اموال غیرمنقول، مشارکت در احداث بنا میباشد که در شهرهای مختلف ایران و بنا بر ارزش زمین و نحوه تامین مصالح و سایر امور موثر در ساخت ،میزان مشارکت و سهام شرکاء متغیر است لذا برای تنظیم یک قرارداد مشارکت موارد ی ا ز قبیل :

1. آگاهی و شناخت از قیمت  و ارزش زمین در منطقه
2. برآورد ارزش و قیمت ساخت بر اساس  متعارف محل
3. نحوه و قیمت مجوزهای لازم از مراجع ذیصلاح
4. توافقات طرفین

معمول و متعارف چنین است که بنگاه ها و مشاورین املاک در هر منطقه با جمع آوری اطلاعات زمین ها یا املاکی که مالکین آنها آمادگی جهت ورود به مشارکت دارند را، بایگانی یا به اصطلاح فایل مینمایند و سپس با سازندگان منطقه ،در میان گذاشته و در صورت اعلام نظر مثبت سازنده نشست هایی را جهت رسیدن به توافقات اولیه از جمله میزان مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه ،نوع مصالح و نحوه  و مدت اجرا و از این قبیل موارد برگزار نموده تا در نهایت قراردادی را به عنوان قرارداد مشارکت تنظیم و مبادله نمایند که این قرارداد بعضا با نظر افراد متخصص حقوقی تنظیم شده است ولیکن معمولا خود بنگاه بر اساس تجارب خود نسبت به تنظیم اقدام مینماید.

• اگر قرارداد توسط بنگاه و بر اساس سوابق، تهیه شود که معمولا نیز چنین است؛قرارداد مذکور نمیتواند پوشش تمام مسائل فی مابین طرفین مشارکت را داشته باشد زیرا طبق شواهد ،هر موردمشارکت دارای نکات و خصوصیات خود است و باید مورد توجه نگارنده قرار گیرد فلذا صحیح آن است که قرارداد مذکور زیر نظر مستقیم یک متخصص تهیه و تنظیم گردد

قراردادهای مشارکت در بنا از جمله قراردادهای موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی است که حاوی مطالب،شروط،تعهدات و الزامات گسترده ای میباشد که قرار گرفتن این مطالب در کنار هم و جلوگیری از تناقض تعهدات متعدد و معتبر بودن شروط و غیره ،امری تخصصی است که باید توسط افرادی اجرا شود که هم بلحاظ علمی قوانین مرتبط را میشناسند و هم بلحاظ تجربی با دعاوی و نحوه استدلال و رویه قضایی محاکم آشناهستند

همانطور که گفته شد دریک قرارداد مشارکت قوانین  متعددی از قبیل قانون مدنی بخصوص بخش شراکت،تعهدات و شروط-قوانین ثبت -قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه – قانون شهرداری و شهرسازی قوانین مربوط به اصناف-قوانین مربوط به املاک و اموال تجاری- قوانین فرعی شهرداری ها مثل قانون زیباسازی ،قوانین بیمه و مسئولیت مدنی و غیره دخالت دارند

که اصول و مفاد این قوانین  دارای ارکان و قواعد آمره ای است که نحوه اشتراط(شرطگذاشتن) و ایجاد تعهد را تعیین مینماید و عدم رعایت آنها گاها علاوه بر بی اثر شدن شرط باعث ابطال قرارداد مبنا نیز میگردد لذا نگارش یک شرط به نظر ساده ولی خارج از قاعده میتواند مشکلاتی فراوان و لاینحل را به بار آورد و از این رو حتما نگارنده علاوه بر علم باید بلحاظ تجربی نیز با نگارش آشنا باشد

قسمتهای یک قرارداد مشارکت

1. مشخصات طرفین:هر قرارداد دارای متعاقدینی است که تعدد آن ها و مشخصات ایشان باید به دقت و بر اساس اسناد لازم احراز هویت و اهلیت قید شود . در قراردادهای مشارکت یک طرف مالکین زمین یا بنای قدیمی هستند و یک طرف سازنده که هردو طرف میتوانند از اشخاص حقوقی بوده یا مشکلاتی از قبیل صغر یا حجر داشته باشند لذا احراز هویت و نگارش صحیح مشخصات مورد توجه نگارنده باید قرار بگیرد.
2. موضوع قرارداد :در این قسمت باید به تفصیل موضع و کار مورد مشارکت و قصد مورد نظر از مشارکت قید شود ؛

نمونه :” موضوع قرارداد دریافت پروانه تخریب و نوسازی جهت ششدانگ پلاک ثبتی های …… فرعی از ….. اصلی به مساحت …… متر مربع واجرای عملیات ساختمانی حالت مختلف بنا بر پروانه اخذ شده از شهرداری شامل تخریب ساختمان فعلی ، احداث ، ساخت و تکمیل … طبقه بنا  ( ….. طبقه مسکونی و … طبقه پارکینگ همکف  ویک زیر زمین ) و انجام کلیه مراحل اداری از اخذ جوازساختمان جدید الاحداث ، انشعابات برق ، آب ، گاز ( تا نصب آنها ) ،اخذ پایانکار ،اخذ تقسیم نامه محضری و صورت مجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگی مالکیت آپارتمان های ساخته شده به نام مالکین “ و بهتر است از اختصار در متن و خلاصه نویسی پرهیز شود و در مواردی که موضوعی خاص مد نظر طرفین  است ،حتما به آن به وضوح اشاره شود.

• تعریف آورده طرفین:آورده طرفین  به دو منظور در قرارداد های مشارکت قید میشود

اول: به منظور مشخص نمودن و قید آنچه متعاقدین در شراکت وارد نمووده اند و دیگری به منظور برآورد میزان سهم مشارکت و به عبارتی ارزش گذاری آورده ها جهت سهم بندی و به اصطلاح تعیین درصد مشارکت(۵۰-۵۰ یا ۶۰ -۴۰ و غیره)

دوم :تعیین میزان سهم و برآورد ارزش آورده های بر اساس عرف و توافق صورت میگیرد ولیکن در صورت عدم توافق و اصرار به انجام ،باید از نظر یک کارشناس استفاده نمود لذا این قسمت از قرارداد نیز نباید بدون مداقه تنظیم گردد.

• در قسمت بعدی قرارداد باید تعهدات و الزامات طرفین در قرارداد ذکر شود ،توجه به این امر که تعهدات با الزامات متفاوت است وبرای هریک باید ضمانت اجرا یا  وجه التزام نیز تعیین نمود.
• از جمله تعهدات :
•  اخذ پروانه ساخت ازشهرداری و پرداخت کلیه عوارض ساختمان جهت پروانه نوسازی  و نقشه  و مهندسین ناظر که به عهده سازنده می باشد وسازنده تعهد مینماید مطابق این قرارداد پروانه ساختمان را مطابق دستور نقشه و ضوابط شهرداری اخذ نمایند مقدار دقیق آن با اخذ  پروانه ساخت ازشهرداری نهائی خواهد شد .
• اخذ پایانکار ساختمان ازشهرداری و اخذ صورتمجلس تفکیکی ساختمان ازنظام مهندسی و اداره ثبت و پرداخت کلیه هزینه  اسناد به عهده سازنده می باشد.
• سازنده تعهد می نماید که مصالح مورد نیاز را طبق ماده ۸ قرارداد (لیست مصالح مصرفی) که به امضاء طرفین قرارداد رسیده خریداری و استفاده نماید .
• • از موارد الزامات:
• طرفین خود را ملزم به اجرای کلیه مفاد قرارداد می دانند و عدم اجرای هر یک از مفاد آن از سوی هر یک از طرفین موجب ضمان و جبران خسارت است .
• مالکان و سازنده متقابلا متعهد شده اند با توجه به قدرالسهم مورد توافق طرفین از آپارتمان های ساخته شده که به نسبت ۶۰ % برای مالکان و ۴۰  % برای سازنده است  با توجه به پیشرفت کارها اسناد ملک را بصورت ذیل بنام سازنده منتقل نمایند.  

الف- مرحله اول : مقدار ۸/۰ دانگ پس پرداخت بلاعوض توسط سازنده.

ب- مرحله دوم:  مقدار ۸/۰ دانگ پس از اتمام سفت کاری.

ج-  مرحله سوم :  مقدار  8/0 دهم دانگ هنگام تحویل کلید واحدهای مالکین.

د- دفتر اسناد رسمی ….. واقع در ……………. محل انجام کارهای فی مابین توافق شده است.

• مدت قرارداد:این قسمت علاوه بر موارد مربوط به مدت اجرا و اتمام باید دارای جدول زمانبندی و تاخیرات مجاز باشد

از مهمترین بخشهای یک قرارداد مشارکت ،شامل مبحث تقسیم سهم حاصل از مشارکت میباشد این قسمت باید با توجه به توافقات ،نقشه سازه و وضعیت واقعی ساختمان به صورت منجز و با شرایط  دقیق تنظیم شود به نحویکه از زمان قرارداد ،محل و حدود اربعه سهم شرکا از آپارتمان ها ،پارکینگ ها و انباری ها و قدر السهم از مشاعات تعیین گردد وبرای طرفین مکانیزمی قرارداده شود تا پس از پایان قرارداد یا در زمان تعیین شده در قرارداد نسبت به انجام تشریفات ثبتی و قانونی تنظیم تقسیم نامه اقدام نمایند و درصورت استنکاف هر طرف ،نحوه اقدام شامل و روند الزام به انجام امری مشخص با تعیین وجه التزام و خسارات لازم نیز باید در قرارداد منعکس شود

نحوه حل و فصل اختلافات : در این قسمت میتوان نحوه رسیدگی به اختلافات و تفسیر مفاد را به داوری ارجاع نمود که برای این کار باید حدود داوری و صلاحیت داور و نحوه اقدام در انتخاب داور به دقت بیان شود

فسخ قرارداد:معمولا قراردادهای مشارکت فاقد حق فسخ میباشند زیرا در روند یک قرارداد مشارکت ،مزج دارایی ها آنچنان غلیظ و گسترده است که امکان تفکیک آنها برای فسخ  وجود ندارد ولیکن در صورت تمایل باید فسخ یا انفساخ را با توجه به برنامه زمانبندی اجرا ی قرارداد و با تعیین نحوه اقدام و استفاده از کارشناس و نحوه وصول مبالغ از قبیل تهاتر با آورده ها یا پرداخت مستقیم و غیره را مشخص نمایند.

پیوستی شامل متریال و جنس،وصف تجهیزات کاربردی مشارکت

موارد ذکر شده به صورت موردی میباشد و هر نگارنده قرارداد مشارکت باید جزئیات هر بخش را با توجه به عرف محلی،توافق طرفین مشخص نماید و سپس خواسته ها و سایر موضوعات رابا قوانین ذیربط تطبیق داده و در نهایت قراردادی را تنظیم نماید که امکان اجرایی داشته و در صورت بروز اختلاف نیز راهکار درست و دقیقی را پیش بینی نماید.